投資標的：房地產

我一直覺得房地產投資是不錯的選擇，收益還算穩定，而且標的物替代性低，供給需求也都穩定。只是如果直接買賣房地產，除了現金要夠多以外，交易過程冗長、變現性低的特性一直讓我裹足不前。然而後來市場上出現REITs這種商品後，讓我覺得透過這種工具投資房地產，算是一種很理想的方式。

幾乎所有的投資都會有兩種收益，一種是利息收益，一種是標的物本身的價值上漲，房地產也是如此。房租就是利息收益的一種，但是房租的多少雖然有合約保障，但長期來看還是會受到很多事情的影響，其中最重要的就是房地產所在地，location location location。要能夠分散風險，就應該在很多地方都有房地產，以避免地點的選擇錯誤。這樣房租總收益就不會受到商圈轉移而有太大的變動。

然而，有誰會有多少資金去投資房地產，且又能夠累積到足夠做風險分散呢？大多數的人應該都做不到，然而有一種專業的資產管理公司，募集資金後去投資房地產。因為募集的資金夠多，所以就能將風險風散掉，這就是REITs，房地產投資信託基金。這個基金所購買的房地產，在收到房租後，依原先投資人的投資比例分派房租給投資人。所以，等於是一堆房地產有一堆的房東，而投資人就可以花很少的錢投資在很大批的房地產上，且很容易交易手中的持份。

REITs發展到現在，除了以股票的方式存在外，也有以基金的方式存在，而基金公司所選擇的房地產，也從商用不動產，拓展到工業用的廠房，甚至於土地。投資REITs也要留意管理公司跟所投資的房地產承租戶是都麼關係，有時候可以看到根本是財團利用這種方式將手上的不動產轉換成現金，而承租戶又是旗下子公司，這種房租根本不是真實的市場收益，而是財團另類房貸的利息。

REITs投資在心態上，我覺得不能夠太過短線進出，畢竟很少人買房子是炒短線的。而投資REITs跟房地產一樣，也會受到景氣的影響，景氣差的時候，房價會下跌，房租也會減少，這都投資房地產的自然現象。而房地產的跌幅通常都比股市來的平緩，而房租收入會比債券來的高，這也是房地產跟REITs吸引人的地方。景氣不好或股市下跌的時候，除了手上缺錢的人外，應該沒什麼人會賣房子，這也是投資REITs的人應該要銘記在心的。一旦建立起了房地產的部位，不論是用什麼投資工具，都不應該輕易的賣出，有太多人就是因為REITs太容易買賣，所以反而太常進出，墊高的成本反而降低了配息。

如果是想靠當包租公、包租婆賺錢的人，不論是賺退休金還是賺零用錢，我覺得REITs都是很好的投資工具。我自己也投資過REITs，我也認為我的投資組合理面要有一部份的房地產，畢竟房地產是很穩定的資產，而不論是實際房地產或REITs，都是不錯的選擇。還有一種跟房地產有關的商品，是MBS，也就是當房貸的貸方，借錢給買房子的人賺取利息。銀行將貸出去的房貸債權包成一包再切割成小單位發行證券，所以一般投資人也可以透過購買MBS賺取房貸利息。然而，多數人都會提早還清房貸，所以MBS又分成了只投資本金的PO跟只投資利息的IO，讓不同的投資或投機者選擇投資或避險。越說越複雜，基本上就是當小莊家借錢收利息，這也是投資房地產的一種另類方式。