投資標的：房地產

我一直覺得房地產投資是不錯的選擇，收益還算穩定，而且標的物替代性低，供給需求也都穩定。只是如果直接買賣房地產，除了現金要夠多以外，交易過程冗長、變現性低的特性一直讓我裹足不前。然而後來市場上出現REITs這種商品後，讓我覺得透過這種工具投資房地產，算是一種很理想的方式。

幾乎所有的投資都會有兩種收益，一種是利息收益，一種是標的物本身的價值上漲，房地產也是如此。房租就是利息收益的一種，但是房租的多少雖然有合約保障，但長期來看還是會受到很多事情的影響，其中最重要的就是房地產所在地，location location location。要能夠分散風險，就應該在很多地方都有房地產，以避免地點的選擇錯誤。這樣房租總收益就不會受到商圈轉移而有太大的變動。

然而，有誰會有多少資金去投資房地產，且又能夠累積到足夠做風險分散呢？大多數的人應該都做不到，然而有一種專業的資產管理公司，募集資金後去投資房地產。因為募集的資金夠多，所以就能將風險風散掉，這就是REITs，房地產投資信託基金。這個基金所購買的房地產，在收到房租後，依原先投資人的投資比例分派房租給投資人。所以，等於是一堆房地產有一堆的房東，而投資人就可以花很少的錢投資在很大批的房地產上，且很容易交易手中的持份。

REITs發展到現在，除了以股票的方式存在外，也有以基金的方式存在，而基金公司所選擇的房地產，也從商用不動產，拓展到工業用的廠房，甚至於土地。投資REITs也要留意管理公司跟所投資的房地產承租戶是都麼關係，有時候可以看到根本是財團利用這種方式將手上的不動產轉換成現金，而承租戶又是旗下子公司，這種房租根本不是真實的市場收益，而是財團另類房貸的利息。

REITs投資在心態上，我覺得不能夠太過短線進出，畢竟很少人買房子是炒短線的。而投資REITs跟房地產一樣，也會受到景氣的影響，景氣差的時候，房價會下跌，房租也會減少，這都投資房地產的自然現象。而房地產的跌幅通常都比股市來的平緩，而房租收入會比債券來的高，這也是房地產跟REITs吸引人的地方。景氣不好或股市下跌的時候，除了手上缺錢的人外，應該沒什麼人會賣房子，這也是投資REITs的人應該要銘記在心的。一旦建立起了房地產的部位，不論是用什麼投資工具，都不應該輕易的賣出，有太多人就是因為REITs太容易買賣，所以反而太常進出，墊高的成本反而降低了配息。

如果是想靠當包租公、包租婆賺錢的人，不論是賺退休金還是賺零用錢，我覺得REITs都是很好的投資工具。我自己也投資過REITs，我也認為我的投資組合理面要有一部份的房地產，畢竟房地產是很穩定的資產，而不論是實際房地產或REITs，都是不錯的選擇。還有一種跟房地產有關的商品，是MBS，也就是當房貸的貸方，借錢給買房子的人賺取利息。銀行將貸出去的房貸債權包成一包再切割成小單位發行證券，所以一般投資人也可以透過購買MBS賺取房貸利息。然而，多數人都會提早還清房貸，所以MBS又分成了只投資本金的PO跟只投資利息的IO，讓不同的投資或投機者選擇投資或避險。越說越複雜，基本上就是當小莊家借錢收利息，這也是投資房地產的一種另類方式。

投資地圖

每個人對於可投資標的物的分類，都會有所不同，這也是我認為瞭解適合自己投資方式的第一步。基本上，基金並不是標的物，而是一種管道，這也是我最常用的管道之一，很多人認為股票、基金等是標的物，但我認為不是，我反而認為這是管道而已，就像是在台北為了去高雄，可以有很多種交通工具，標的物就像是到高雄，而各種交通工具就是投資管道。

我的投資標的物分成五類，一是國家與地區，分別是北美、拉丁美洲、日本、韓國、中港、台灣、東南亞、印度、中東、東歐、北歐、南歐、德國、法國、英國、紐澳、以及非洲。 二是商品，有農產品、礦物、金屬、新能源、以及資源商品。三是固定收入類，美國政府公債、美國公司債、新興國家政府債、新興國家公司債、垃圾債券，也就是俗稱高收益債、以及房地產。四是全球性的產業，例如金融、科技、各類商品的公司、醫療生技、休閒產業、公共事業等，最後是金融商品，指數期貨、定存、貨幣現貨、以及各式各樣的衍生性金融商品。

當然啦，很多人認為投資型保單是一種投資管道，但我確認為這是一種很爛的組合。保險本身是一種支出的管理，所以如果保費可以有一部份拿來做投資，那要不就是保費過高，就是以後理賠有更嚴苛的限制。否則同樣的保費應該可以涵蓋更好的理賠。而如果拿去投資的保費能夠獲利，一定又遠比正常投資管道來的差，因為保險公司要過水，一定會有費用，不然保險公司幹嘛賣投資型保單。我認為可以拿來投資的保險相關產品只有一種，就是貼現保單，但台灣不合法，其實也是不怎麼道德的標的物就是了。

很多標的物是一直都不在我的投資清單內，但我還是會留意的，例如日本，這十幾年，我沒有投資過一毛錢在日本上，也沒有玩過日幣，因為前著我認為日本經濟實在沒什麼值得投資的地方，投機或許還有機會，但投資實在是不知有合理由適合投資日本。而日幣雖然是很好的市場指標，其實是可以玩日幣匯率，但這不太適合還在上班的我，畢竟每個月的資金沒那麼多，也沒那麼多時間盯盤。另外美國政府公債只玩過一次，那時候是直接買公債，但沒想到保管費算一算，比基金手續費還高，除非買的很大量，所以後來只透過基金這個管道來買債券了。

把可投資的標的物分類好以後，再來就是要花點時間瞭解各個標的物的特色，以及各種投資管道，這樣才好確定在各個時期要投資什麼，要怎麼投資。稍後我會針對我的分類方式，對不同的標的物提出我的看法及認知。

從零開始

不管薪水多少，一定要強迫儲蓄。這句話雖然是老生常談，但真的很有道理。強迫儲蓄下來的錢，開頭幾年看起來真的很少，其實再怎麼成功的投資開頭都只是相對不怎麼起眼的獲利。如果投報率有5%，10萬本金只有5千，但100萬就有5萬了。要加薪5萬比5千難多了，但投報率卻都是5%，要是本金有1000萬，那就有50萬，已經是很多人的一年的收入了，而投報率也還是5%而已。所以強制儲蓄的目標，並不是要看獲利的金額，而是要想盡辦法增加用於投資的本金。


我的強迫儲蓄方式，是每個月發薪水的時候，先強迫自己儲蓄三分之一，然後等到下個月發薪水的時候，看戶頭裡還剩多少，再將多餘的連同下個月的三分之一一併儲蓄起來。而這些錢，都拿去做較高風險的投資，如定期定額的基金投資，而每年的年終，如果公司有發的話，就一次單筆買基金。其實我覺得基金投資對我而言是最容易的，可以少量投資又不用天天看盤，雖然有些手續費及管理費，但透過網路銀行進行交易，費用其實跟預期的投資收益比，還在可以忍受的範圍之內。

因為自己有些財經背景，所以我即使投資基金也採用了分散投資標的的方式，我選定了幾類我想要投資的標的，然後選擇相對應的股票型基金，這些基金也就是我退休時高風險的資產組合。這些基金，我都只進不出，而每個月因為能投資的金額都不盡相同，所以我會選擇部分基金暫停扣款，只續扣那些我當下覺得未來漲幅可能相對較高的基金。等到淨值到了預定的目標，我就會停扣那一支基金，等到所有基金都停扣，就是完成了退休本金三部分中的第一部份，高風險的投資本金。而每支淨值已經達到目標的基金，除了停扣外，我也會設定停利的百分比，而一旦到了停利點，我不是全數贖回，而是僅贖回獲利比例的單位數，假設停利設為20%，等獲利到達時，我就贖回總單位數的六分之一，讓總淨值一直為維持在我原來設定的目標。而當基金淨值有虧損時，我會考慮該投資標的是否要換，如果沒有，則就繼續放著不理會甚至改為續扣。如果確定要調整標的，則就將就基金全數轉換到一檔新標的物的基金，然後開始續扣，直到總淨值又回到設定的目標為止。

而雖然工作這幾年，沒幾年領到像樣的年終，但只要有我都盡量全數拿去做單筆基金的投資，畢竟年終對我而言是多出來的，當然啦，有時候扣一點下來做旅遊基金，辛苦了一年給自己一點輕鬆時間也不為過。年終所投資的標的，多半不會選擇原來投資的基金，但會從設定的標的中挑選一個當下預計未來漲幅最大的，等達到預定的停利目標時，我會全數贖回，然後再把資金分散到原先的基金裡，盡量不讓自己的投資組合太過複雜。

而當基金陸續到達設定目標時，停利時所部分贖回的獲利，轉而投資到債券型基金，同樣的，因為較為方便，且直接投資債券還是有保管費用，且金額要很大，算一算不如還是投資基金較為簡單。而債券型基金我都選擇配息型的基金，原因是這部分是要在退休時，取代薪水的固定收入。而當配息的收入，已經接近到去上班的實質收入時，其實就離退休的目標很接近了。

當開始有債券型基金的配息收入時，這些配息收入在還有薪資收入的時候，可以繼續轉投資原來的債券基金，以增加未來配息的金額，也可逐步建立退休後的現金部位。退休後需要一筆現金，是要以避免景氣低迷時，投資收益降低而要吃老本度日。一旦動用到其他兩部分的本金時，就代表未來獲利率要提高才能有同樣的收益，所以需要現金作為景氣不好時的緩衝，或臨時性的資金調動。

我就是用這個方式，循序漸進地累積我的退休金，也拜這幾年全球經濟突飛猛進，雖然歷經了亞洲金融危機、網路泡沫、金融海嘯三次的衰退，但恢復的速度也是史無前例的快速，讓我的預定退休歲數可以提早好幾年，讓我不用再依賴休假去完成一些短期的願望，卻又興嘆休假太短也太少。